земельная рента и земельный налог
Земельная рента и цена земли. Земельный налог
Основы теории ренты были разработаны английскими классиками А.Смитом и Д.Рикардо в конце XVIII-начале Х1Хв. Первоначально понятия «земельная рента» и «экономическая рента» совпадали. У современных экономистов понятие ренты шире: его обозначают любой дифференцированный доходвообще, особенно когда этот доход порождается невоспроизводимым фактором (например, владелец хорошего голоса не может передать его другому и т.п.). Обладатели таких факторов получают ренту.
Рассмотрим сначала ренту, которую получают все собственники земли независимо от ее качества (так называемая абсолютная рента).
Рис1.
Предложенная модель наглядно показывает активную роль спроса. В условиях неэластичного предложения земли цена земли и абсолютная рента всецело зависит от изменения спроса.
Необходимость выплаты земельной ренты собственнику земли является ограничением для доступа к земле. Если она полностью уплачивается землевладельцу, то служит своеобразным налогом, понижающим эффективность хозяйствования на земле. Поэтому уже в Х1Хв. выдвигались различные проекты отмены феодальной собственности на землю и передачи ее в руки государства. Такое требование, например, содержится в «Манифесте коммунистической партии» К.Маркса и Ф.Энгельса. Для передовых стран основоположниками научного коммунизма предлагалась «экспроприация земельной собственности и обращение земельной ренты на покрытие государственных расходов».
Однако ни в одной стране с развитым рыночным хозяйством национализация земли в Х1Хв. осуществлена не была. Эта идея была реализована лишь в некоторых социалистических странах, да и то не во всех. В предложенной модели абсолютной ренты предполагалось одинаковое качество и одинаковое метоположение земли. В действительности земля различается («дифференцируется») и по плодородию, и по положению. При равных вложениях капитала и труда на одинаковых по размеру участках могут быть получены различные результаты вследствие различного плодородия и местоположения земли. Поэтому рента за лучшую землю будет выше, чем за среднюю, а за среднюю выше, чем за худшую. Худшая земля будет давать ее владельцу лишь абсолютную ренту, а средняя и лучшая, наряду с абсолютной рентой еще и дифференциальную. Естественное плодородие почвы не является раз и навсегда заданным. Оно может быть улучшено или ухудшено в результате хозяйствования на земле. К естественному плодородию может добавиться и искусственное плодородие.
Таким образом, невоспроизводимость (ограниченность) лучших земель и их неперемещаемость объективно формируют особый тип монополии в обществе — монополию на землю как объект хозяйства. Этой монополией обладают те, кто ведет хозяйство на лучших землях. Существование этой монополии и является причиной дифференционального дохода, достающегося землепользователю и превращающегося в дифференциальную ренту при условии его передачи землевладельцу.
И модель дифференциальной ренты, и модель абсолютной ренты наглядно показывают активную роль спроса. В условиях неэластичного предложения земли рента всецело определяется динамикой и уровнем спроса. А это оказывает влияние на цену земли.
Цена земли не тождественна земельной ренте, представляющей собой цену услуг земли как фактора производства. Цена на землю определяется на основе капитализации ренты, т.е. представляет собой дисконтированную стоимость рентных платежей.
Цена земли = (R/n) * 100%
n – норма ссудного процента.
С возникновением многоукладной экономики, отменой монополии государственной собственности на землю, признанием коллективной и индивидуальной собственности на нее споры о земельной ренте как научной категории утратили чисто теоретическое значение и приобрели большой практический интерес. Категории земельного налога и земельной ренты тесно взаимосвязаны. Причем исходными являются именно рентные отношения, определяющие функции земельного налога, на основе которых, в свою очередь, устанавливаются величины налоговых ставок и принимаются другие конкретные решения.
2. Кто является субъектом рентного платежа, то есть кто конкретно должен его вносить? Сегодня плательщиком выступают субъекты, получающие землю во владение или в собственность. Применительно к колхозам и совхозам это означает, что именно они должны быть плательщиками ренты, если им переданы рентоносные земли. За земли, переданные во временное пользование (аренду), дифференциальная рента выплачивается их собственником или владельцем. Однако рента может быть включена в состав арендной платы, взыскиваемой с арендатора. Во всех случаях источником дифференциальной ренты является избыточная прибыль, получаемая собственником или владельцем земли.
3. На основе каких цен на сельскохозяйственную продукцию нужно определять величину дифференциальной ренты? Здесь есть два подхода. Согласно первому, дифференциальная рента, как и вообще оценка земли, должна определяться на основе расчетных (кадастровых) цен, отражающих в той или иной форме затраты на производство продукции в худших условиях. Мы согласны с точкой зрения, что такой подход правомерен для анализа межотраслевых отношений, решения задач размещения производства и т.д. Но он неприемлем для построения системы налогообложения, так как она должна опираться на реальную сумму прибыли, получаемую сельскохозяйственными предприятиями. Этим целям лучше отвечает другой подход к исполнению ренты, суть которого состоит в определении ее суммы на основе действующих законодательных и других цен.
5. Стимулируется ли рациональное использование земли?На величину земельного налога, определяемого по стабильным ставкам на единицу площади, не влияют фактические результаты хозяйственной деятельности (доход, прибыль). Несомненно, при этом налог выполняет и функцию стимулирования рационального использования земли. Однако эффективность данной функции зависит от тяжести налогообложения, т.е. от величины налоговой ставки на единицу земельной площади. Таким образом, изъятие земельной ренты в форме земельного налога, установленного на единицу площади, предпочтительнее, чем введение налога на прибыль или валовой доход.
Земельный налог пока не играет регулирующей роли. Он слабо влияет на уровень и характер использования земли, не побуждает к применению наиболее эффективных методов земледелия. Дифференциация земельного налога не в полной мере отражает различия в местоположении и плодородии земельных участков даже в пределах одного района или области.
С учетом перспектив развития рыночных отношений целесообразно перейти на двухканальную систему налогообложения:
— налог на прибыль сельскохозяйственных товаро-производителей. Он должен получить статус федерального;
— налог на недвижимое имущество (включая землю). Данный налог должен быть муниципальным.
Применение двухканальной системы позволит устранить многие недостатки, обусловленные действующей концепцией земельного налога. Прежде всего исчезнет необходимость его перераспределения между регионами. Статус налога на прибыль обеспечивает беспрепятственное поступление в бюджет федерации.
Муниципальный статус налога на недвижимое имущество снимает многие проблемы, связанные с присвоением и реализацией ренты. Земельный налог как составная часть налога на имущество будет предназначен для финансирования мероприятий, необходимых для населения данной территории. К ним относятся затраты на поддержание социальной инфраструктуры, осуществление экономических и землеохранных программ в интересах жителей соответствующей территории.
Таким образом, трансформация земельного налога должна быть синхронизирована с процессом распространения частной и коллективной форм собственности на землю, усилением заинтересованности в ее лучшем использовании и сохранении. В результате исчезнет правовая основа изъятия ренты в доход государства, поскольку она принадлежит собственнику. Это значит, что земельный налог будет превращаться в муниципальный, обслуживающий местные нужды, связанные с охраной земель, землеустройством и т.п.
Часть IV. Земельный налог: основные понятия
Сталкиваясь с земельным налогом, важно понимать его сущность и основные характеристики: кто и как должен платить земельный налог, по каким объектам, есть ли исключения из налогообложения и соответствующие льготы. В данной статье мы ответим на эти и другие вопросы, разобрав элементы земельного налога подробнее.
Напомним перед этим, что земельный налог является местным налогом, то есть общие положения закреплены в Главе 31 НК РФ, а установление налога и его подробное регулирование (ставки, льготы) осуществляются уже на местном уровне нормативными правовыми актами муниципальных образований. Что касается городов федерального значения, то земельный налог регулируется законами этих субъектов.
Налогоплательщики
Согласно статье 388 НК РФ земельный налог обязаны платить физические и юридические лица, которые обладают земельными участками:
на праве собственности;
на праве бессрочного пользования;
на праве пожизненного наследуемого владения.
Если же земельный участок передан как вклад в паевой инвестиционный фонд (ПИФ), то плательщиком налога является управляющая компания.
Особенность земельного налога проявляется в наличии среди «облагаемых» прав права пользования, что во многом обусловлено историческими предпосылками. В советское время частной собственности на землю не существовало, а за пользование взималась земельная рента. Земельный налог был введен в 1981 году, однако, по сути, он носил рентный характер.
Для граждан в 1990 году было введено право пожизненного наследуемого владения. С момента введения в действие ЗК РФ земельные участки не могут предоставляться на этом праве, и его указание в НК РФ носит «переходной» характер.
Важно отметить, что статус плательщика земельного налога взаимосвязан с принципом государственной регистрации прав на земельные участки и определяется моментом внесения соответствующей записи о праве на земельный участок в ЕГРН, а не фактическим использованием земельного участка или другими юридическими фактами.
Из этого правила есть несколько исключений, на которые в свое время обратил внимание ВАС РФ в Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 54:
если право на земельный участок возникло до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в настоящее время утратил силу) и подтверждается соответствующими документами, то это приравнивается к записи в ЕГРН и обязанность по уплате земельного налога все равно возникает (статья 6 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»);
если имеет место универсальное правопреемство, то есть наследование и реорганизация юридического лица (кроме выделения, ведь здесь создается новое юридическое лица без ликвидации прежнего), обязанность уплатить земельный налог возникает с момента открытия наследства (статья 396 НК РФ) или внесения соответствующий записи в ЕГРЮЛ о реорганизации.
Кто же не должен платить земельный налог
Законодатель специально перечислил тех, кто не платит земельный налог. К ним относятся:
физические лица и организации, владеющие земельным участком по договору аренды.
Кроме того, земельный налог не взимается с «законных неплательщиков» благодаря соответствующим льготам, о которых мы расскажем чуть позже в этой статье.
Объект налогообложения
Согласно статье 389 НК РФ земельным налогом облагаются земельные участки, что расположены в границах муниципальных образованиях, а также городов федерального значения.
Таким образом, земельный участок должен соответствовать некоторым условиям:
располагаться на территории, где введен земельный налог;
принадлежать лицу на соответствующем праве, которое по общему правилу зарегистрировано;
не быть исключенным из налогообложения земельным участком.
Если же о первых пунктах мы говорили ранее, то последний еще не рассматривали. Он является не менее важным, так как не каждый земельный участок облагается земельным налогом.
Исключенные из налогообложения земельные участки
Какие же земельные участки исключены из налогообложения земельным налогом? Речь пойдет о «государственных» и «серьезных» земельных участках, которые по общему правилу не могут находиться в частной собственности и имеют особое государственное, историческое, экологическое значение. Так, к ним относятся:
земельные участки, под особо ценными объектами культурного наследия объектами из Списка всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, музеями-заповедниками;
земельные участки категории лесного фонда;
земельные участки под государственными водными объектами (земли водного фонда);
земельные участки из состава общего имущества многоквартирного дома.
Налогооблагаемая база
Налоговая база, то есть стоимостная (количественная и качественная) оценка земельного участка для целей налогообложения, выражается в кадастровой стоимости. Именно ее берут в основу определения размера земельного налога.
Кадастровая стоимость устанавливается в результате проведения государственной кадастровой оценки и внесения соответствующих данных в ЕГРН. Однако здесь все не так просто: количество исков об оспаривании результатов оценки, согласно информации Росреестра, с каждым годом увеличивается и в 2019 году составило 22 737.
Более подробно кадастровую стоимость, порядок её определения и снижения мы разберем в следующих статьях.
Налоговые ставки
Статья 394 НК РФ предусматривает, что конкретные ставки земельного налога устанавливаются представительными органами муниципальных образований. Ставки земельного налога могут дифференцироваться в зависимости от категории и разрешенного использования. но в следующих пределах, установленных Налоговым кодексом РФ:
0,3% для земельных участков сельскохозяйственного назначения, жилищного фонда, ЛПХ, садоводства, огородничества или животноводства, дачного хозяйства, а также для ограниченных в обороте земельных участков (то есть находящихся в государственной или муниципальной собственности), предоставленных в целях обеспечения обороны и безопасности.
В большинстве случаев в муниципальных образованиях действуют максимальные ставки, но имеются обратные примеры, когда ставка земельного налога понижена по сравнению с упомянутыми в федеральном законодательстве. Так, 0,1 % в отношении земельных участков ЛПХ и жилищного фонда в Белоглинском районе Краснодарского края или 0,01 % в отношении земельных участков учреждений образования, здравоохранения, физической культуры и спорта в Еловском районе Пермского края.
Узнать, какие ставки земельного налога действуют в субъектах Российской Федерации, Вы можете на сайте ФНС России или в нашем специальном реестре.
Налоговые льготы
Налоговые льготы по земельному налогу закреплены в виде освобождения от уплаты налога и уменьшения его размера.
На федеральном уровне согласно статье 395 НК РФ от обязанности платить земельный налог освобождены:
общественные организации инвалидов;
общины коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока России;
резиденты особой экономической зоны;
участники свободной экономической зоны;
управляющие компании инновационного центра Сколково;
фонды инновационных научных центров.
Как правило подобное освобождение распространяется на те земельные участки, что субъекты непосредственно используют в своей деятельности.
Помимо этого, с 2017 года возможно уменьшение размера земельного налога (налоговый вычет) благодаря уменьшению налогооблагаемой базы на величину кадастровой стоимости 600 кв.м, то есть в случае с земельным участком в 600 кв.м. налогооблагаемая база может стать нулевой и фактически освободить от уплаты налога. Однако уменьшение размера земельного налога (налоговый вычет) возможно только социальном незащищенным слоям населения: пенсионерам, инвалидам, ветераном Великой Отечественной войны и некоторым другим.
Дополнительные льготы устанавливаются на региональном и местном уровнях.
Так, в городах федерального значения освобождены от уплаты земельного налога органы власти, органы местного самоуправления и учреждения. В Санкт-Петербурге размер земельного налога для научных центров уменьшен до 35 %. В Москве перечень «законных неплательщиков» земельного налога шире и включает в себя родителя в многодетной семье, спортивные организации, частные некоммерческие оздоровительные организации и другие субъекты, если используемые земельные участки не сдаются в аренду (100 % или вычет 1 млн руб.).
На местном уровне как правило от уплаты земельного налога фактически освобождаются органы местного самоуправления и муниципальные учреждения, социально незащищенные слои населения, однако имеются муниципальные образования, в которых дополнительные льготы не устанавливаются – в Некрассовском районе Ярославской области, Читинском районе Забайкальского края.
Санитарно-эпидемиологическая ситуация в связи с пандемией коронавируса в 2020 года внесла свои коррективы в администрирование земельного налога. Так, срок уплаты авансовых платежей продлен до 30.10.2020 и 30.12.2020 за первый и второй кварталы соответственно при определенных условиях:
организация входит в перечень «пострадавших от коронавириса» согласно Постановление Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. № 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции»;
организация включена в перечень социально ориентированных некоммерческих организаций, что получают поддержку во время действия ограничений из-за коронавируса, если в муниципальном образовании предусмотрены авансовые платежи по земельному налогу.
Однако здесь важно понимать, что мы говорим именно об отсрочке уплаты авансовых платежей по земельному налогу, а не об освобождении. На наш взгляд, отсрочка сама по себе не является хорошей мерой поддержки налогоплательщиков, ведь здесь речь идет о принципе «можешь не платить сейчас, но потом заплати сразу в два раза больше». Для землевладельцев такая ситуация представляется более удручающей, ведь им необходимо найти деньги на «потом» в условиях, когда фактически земля простаивает и не приносит соответствующего дохода.
Следите за нашими публикациями в этом блоге или на сайте нашей компании: mitsan.pro
[1] Пепеляев С.Г., Попов П.А., Хачатрян Н.Р., Ивлиева М.Ф. Правовые основы поимущественного налогообложения. М., 2016. С. 104, 105.
[2] Основы законодательства СССР и союзных республик о земле от 28 февраля 1990 г. № 1251-1
[3] Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 54, Письмо Минфина России от 21.01.2020 № 03-05-06-02/3068
[4] Письмо Минфина России от 21.06.2018 № 03-05-05-02/42312
[6] Определение Конституционного Суда РФ от 06.12.2018 № 3109-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы открытого акционерного общества «325 авиационный ремонтный завод» на нарушение конституционных прав и свобод подпунктом 3 пункта 2 статьи 389 Налогового кодекса Российской Федерации и подпунктом 5 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации»
[7] Определение ВАС РФ от 25.11.2013 № ВАС-16014/13 по делу N А51-23181/2012
[8] Письмо Минфина России от 11.12.2013 № 03-05-05-02/54346
[9] Решение Совета Белоглинского сельского поселения Белоглинского района Краснодарского края № 73 § 4 от 23.11.2018 «О земельном налоге»
[10] Решение Совета депутатов Дубровского сельского поселения Еловского муниципального района Пермского края № 55 от 22.07.2010 «О земельном налоге»
[11] Закон города Севастополя № 81-ЗС от 26.11.2014 «О земельном налоге»
[13] Закон города Москвы № 74 от 24.11.2004 «О земельном налоге»
[14] Решение муниципального Совета сельского поселения Бурмакино № 5 от 29.10.2014 «Об установлении земельного налога на территории сельского поселения Бурмакино»
[15] Решение Совета городского поселения «Новокручининское» Читинского муниципального района Забайкальского края №44 от 28.11.2014 «Об установлении земельного налога на территории городского поселения «Новокручининское»
Раздел 2. Теория производства
Цель: определение равновесия на рынке капитала и рынке земли.
Оглавление
5.1. Равновесие на рынке капитала
Капитал – это ценность, приносящая поток доходов. С этой позиции капиталом можно назвать и ценные бумаги, и человеческий капитал, и производственные фонды предприятия.
Однако на рынке факторов производства под капиталом понимают производственные фонды. Это – ресурс, используемый для производства большего количества товаров и услуг.
Производственный капитал разделяется на основной и оборотный. Оборотный капитал расходуется на покупку средств для каждого цикла производства: сырье, основные и вспомогательные материалы, труд.
Доход на капитал будет произведен лишь в том случае, если собственник капитала передаст его для производительного использования предпринимателю (или сам станет предпринимателем). Таким образом, это доход, производный от рынка товаров и услуг.
Ссудный процент (interest – i) – это цена, уплачиваемая собственнику капитала за использование его средств в течение определенного времени.
Предположим, что рыночная ставка процента i=10 %. Предприниматель может занять средства и отдать их через определенный срок плюс 10 %. Но фирма может использовать и собственные средства, если они имеются. В таком случае фирма отказывается от возможности дать взаймы эти средства другому заемщику под 10%. Таким образом, нет разницы, будет ли фирма использовать свои или заемные средства. Возможные издержки инвестирования в обоих случаях равны 10 %.
Ставка процента зависит от спроса и предложения заемных средств. Спрос dk зависит от выгодности предпринимательских инвестиций, размеров потребительского спроса на кредит, спроса со стороны государства и организаций. Чем ниже ставка процента, тем выше спрос на капитал.
Но капитал приобретают, чтобы с его помощью увеличить производство. Отсюда – предельная доходность капитала:
По мере роста инвестиционных средств она имеет тенденцию к понижению, что связано с законом убывающей отдачи факторов производства.
В связи с этим кривая MRPk совпадает с кривой спроса dk (как и на рынке труда).
Чем больше масштабы капиталовложений в стране, тем меньше (при прочих равных условиях) отдача от них или прибыльность производства. Впервые это было отмечено Д. Рикардо, затем К. Марксом и А. Маршаллом. Поэтому в богатых капиталами промышленно развитых странах уровень дохода на капитал может быть ниже, чем в менее развитых.
Кроме понижающей тенденции ставки процента в условиях совершенной конкуренции при миграции капитала между различными отраслями она имеет тенденцию к выравниванию. Происходит выравнивание альтернативной стоимости различных проектов капиталовложений.
Субъектами предложения капитала (Sk) являются домохозяйства, которые осуществляют сбережения. Чем выше процентная ставка, тем больше Sk. При этом собственники капитала отказываются от альтернативного применения собственного капитала (открыть собственное дело, купить земельный участок и др.).
Чем больше величина капитала, предлагаемого в ссуду, тем больше его предельная альтернативная стоимость или предельные издержки упущенных возможностей (marginal opportunity cost – MOC) – отсюда кривые sk и MOCk совпадают.
Рис. 1. Равновесие на рынке капитала
В точке равновесия происходит совпадение предельной доходности капитала (MRPk) и предельных издержек упущенных возможностей (MOCk). Спрос на ссудный капитал при этом совпадает с его предложением.
Различают номинальную и реальную ставку процента. Номинальная показывает, насколько сумма, которую заемщик возвращает кредитору, превышает величину полученного кредита. Реальная – скорректирована на инфляцию.
Помимо всего прочего величина процентной ставки зависит от степени риска (каков заемщик?), срочности ссуды (краткосрочная, среднесрочная или долгосрочная), размера ссуды и т. д.
Различают валовые и чистые инвестиции. Валовые – это общее увеличение капитала. Чистые – равны валовым за минусом затрат на возмещение израсходованного капитала. Если валовые инвестиции больше затрат на возмещение, то чистые – положительны (имеет место прирост капитала, производство расширяется). Если меньше, то чистые инвестиции отрицательны (капитал «проедается»). Если равны, то осуществляется простое воспроизводство, т. е. продолжение производства в прежних масштабах.
Предельная норма внутренней окупаемости (r – rate – норма) является чистым предельным доходом в результате инвестирования, выраженным в процентах от каждой дополнительной инвестируемой денежной единицы (или рентабельность дополнительных инвестиций в процентах):
Рис. 2. Равновесие фирмы: r=i
Кривая, обозначенная как «предельная норма внутренней окупаемости», показывает и кривую спроса фирмы на фонды для инвестирования, т. е. совпадает с dk.
5.2. Фактор времени и дисконтированная стоимость
Понятие «дисконтированная стоимость» используется для оценки инвестиционных проектов. Инвестор, отказываясь от использования капитала сегодня в личных целях, желает получить увеличение капитала в будущем.
В таком случае необходимо определить сегодняшнюю цену того рубля, который можно получить в будущем. Сбережение 1 рубля сегодня через год при ставке процента i даст величину, равную (1+i). Тогда 1 рубль, полученный через год, сейчас стоит меньше 1 рубля, а именно: 1/(1+i). Рубль, который можно получить через 2 года, сегодня стоит 1/(1+i) 2 и т. д.
Нынешняя стоимость 1 рубля, выплаченного через определенное время, называется текущей дисконтированной (приведенной) стоимостью (Present Discount Value) – PDV.
Если период равен 1 году, то PDV=1/(1+i).
Таким образом, текущая дисконтированная стоимость зависит от ставки процента. Чем выше ставка, тем ниже текущая дисконтированная стоимость.
Пример (источник: Р.М.Нуреев).
Необходимо оценить будущие доходы при альтернативных вложениях капитала: в вариантах «Экстра» и «Прима».
«Экстра» принесет 100 долл. дохода в текущем году, 200 долл. через год и еще 100 долл. через 2 года. «Прима» – см. табл. 1.
Будущие доходы при альтернативных вложениях капитала
Доход по годам
Какой вариант лучше? Для ответа на этот вопрос необходимо подсчитать величину дисконтированного дохода.
Величина дисконтированного дохода за 3 года
в зависимости от ставки процента
Величина дисконтированного дохода при
Расчет в данной таблице производится так:
Далее используется понятие чистая дисконтированная стоимость (Net Present Value) – NPV:
где Inv – инвестиции;
pr – прибыль, полученная в соответствующем году (profit);
i – норма дисконта (ставка процента или какая-либо иная ставка).
NPV должна быть больше нуля, т. е. приведенная прибыль, ожидаемая от инвестиций, должна быть больше, чем величина произведенных инвестиций. Следовательно, необходимо инвестировать только тогда, когда ожидаемые доходы будут выше, чем издержки, связанные с инвестициями.
Формула дисконтирования показывает, что чем ниже ставка процента и меньше период, тем выше дисконтированная величина будущих доходов.
Для облегчения процедуры дисконтирования существуют специальные таблицы, которые помогают быстро подсчитать сегодняшнюю стоимость будущих доходов и принять правильное решение.
5.3. Рынок земли и земельная рента
5.3.1. Особенности земли как фактора производства
Анализ земли необходим для того, чтобы определить природу, сущность и особенности дохода от экономической реализации данного фактора производства.
Земля стала объектом экономического анализа в теории французских физиократов. Они рассматривали землю как единственный производительный ресурс, а труд земледельческого рабочего – в качестве единственной субстанции общественного богатства. Это объясняется тем, что в середине XVIII в. Франция оставалась феодальной, аграрной страной. В то же время постепенно формируется класс предпринимателей, заинтересованный в уничтожении феодальных ограничений в развитии экономики, в преобразованиях земельных экономических отношений. Идеи физиократов и были направлены на буржуазные аграрные преобразования.
Анализ земли как объекта экономических отношений был продолжен А. Смитом. Большой вклад в развитие этих проблем был внесен Д. Рикардо, который практически явился основателем теории земельной ренты, а затем – К. Марксом. К. Маркс глубоко исследовал проблемы, связанные с экономическими отношениями по поводу земли, развил положения Д. Рикардо, устранив ряд противоречий в его учении, и считается одним из наиболее последовательных ученых-экономистов – создателей данной теории.
Особенности земли как фактора производства заключаются в следующем:
Из этого можно сделать важный вывод: тот, кто владеет землей или использует ее, получает определенные преимущества. Отсюда по поводу землевладения и землепользования возникают особые экономические отношения, порождающие особый доход и особую его экономическую форму – земельную ренту.
5.3.2. Равновесие на рынке земли
В связи с отмеченными особенностями земли как фактора производства ее предложение является более или менее стабильным. Конечно, в определенной мере можно расширить сельскохозяйственные площади за счет осушения прибрежных районов моря (Нидерланды) или осушения болот. Но первый способ очень дорог, второй – может иметь за собой негативные природные, а следовательно, и экономические последствия. К примеру, осушение болот в окрестностях Москвы привело к страшным пожарам.
Более того, в большинстве стран наблюдается тенденция к сокращению сельскохозяйственных площадей в связи с развитием городского хозяйства и инфраструктуры (строительства дорог, путепроводов, сооружений различного типа и т. д.).
Предложение земли ограничено не только на макро-, но и на микроуровне. Для большинства сельскохозяйственных ферм расширение наталкивается на определенные трудности не только в краткосрочном, но и в долгосрочном периодах. Дело в том, что факторами, влияющими на предложение земли, являются плодородие и местоположение. Поэтому когда говорят об ограниченности земли, имеется в виду земля определенного качества, расположенная в определенном месте. Количество хорошей земли вокруг крупных жилых массивов или даже отдельной фермы ограничено вдвойне: и по качеству, и по количеству.
Фиксированный характер предложения земли означает, что цены на нее определяются спросом на землю.
Спрос на землю неоднороден. Земля используется как в сельскохозяйственных, так и несельскохозяйственных целях. Отсюда совокупный спрос на землю складывается:
Кривая сельскохозяйственного спроса на землю dсх имеет отрицательный наклон (см. рис. 3). Это связано с тем, что по мере все большего вовлечения земли в хозяйственный оборот (при данном уровне развития техники и технологии) общество вынуждено переходить от лучших по плодородию земель к средним и даже худшим.
Кривая несельскохозяйственного спроса на землю dнсх также имеет отрицательный наклон, что связано главным образом с местоположением – приходится использовать земли не только в центре города (для жилищного строительства и офисов), но и на окраинах. В то же время кривая несельскохозяйственного спроса более эластична, поскольку даже незначительное снижение цены вызовет заметный рост объемов спроса на землю.
Сельскохозяйственный спрос на землю является производным от спроса на продовольствие. Он складывается из спроса на продукцию растениеводства и животноводства. Здесь учитывается уровень плодородия земли и возможности его повышения, а также местоположение сельскохозяйственного участка – степень удаленности от центров потребления продовольствия и сырья. Многие фермы производят не один вид сельскохозяйственной продукции, а несколько, поэтому спрос на землю в аграрной сфере носит комплексный характер.
Спрос на продовольствие неэластичен: люди не могут жить без пищи, поэтому объем спроса на основные продукты питания мало изменятся даже в результате значительного изменения цен. Это означает, что в результате увеличения предложения продовольствия вероятнее всего снижение цен на него и, наоборот, даже незначительное сокращение объемов предложения может вызвать рост цен на продовольствие.
В то же время немаловажный фактор, оказывающий влияние на сельскохозяйственный спрос на землю, – постепенное сокращение расходов на продовольствие в бюджете потребителя. По мере повышения доходов люди все большую их часть расходуют на непродовольственные блага. Поэтому доля сельского хозяйства в национальном доходе сокращается. Следовательно, если население, занятое в аграрной сфере, не будет уменьшаться теми же темпами, что и сокращение расходов на сельскохозяйственную продукцию, то доходы этой части населения будут неуклонно понижаться. Это в конечном счете не может не отразиться и на сельскохозяйственном спросе на землю, и на ее предложении.
В отличие от сельскохозяйственного спроса на землю несельскохозяйственный спрос имеет устойчивую тенденцию к росту. Он также объединяет разнообразные виды спроса: на строительство жилья, объектов инфраструктуры, промышленный спрос и даже инфляционный спрос. При высоких темпах инфляции борьба с обесцениванием денег увеличивает спрос на недвижимость. И земля выступает одной из гарантий сохранения богатства.
Несельскохозяйственный спрос, как правило, безразличен к уровню плодородия земли. Главное для него – местоположение земельных участков. Оно имеет особое значение в крупных городах. В различных районах города цена земли неодинакова и обычно достигает максимума в центре города. Отсюда – стремление к строительству небоскребов.
Равновесие на рынке земли устанавливается в результате взаимодействия спроса на нее и предложения. На графике – это характеризуется пересечением кривой спроса и кривой предложения:
Рис. 3. Равновесие на рынке земли
Равновесие на рынке земли характеризует земельную ренту.
5.3.3. Земельная рента
Основы теории ренты были разработаны А. Смитом и Д. Рикардо в конце XVIII – начале XIX в. Суть ее – в признании объективных экономических законов в землепользовании.
Земельная рента – это форма, в которой земельная собственность реализует себя экономически, т. е. приносит доход. Это плата за использование земли и других природных ресурсов, предложение которых ограничено. Предложение земли выступает как запас, рента – как поток.
Что же является источником добавочного дохода? У физиократов и в какой-то мере у А. Смита этот доход – продукт земли, дар природы. Д. Рикардо опроверг такой подход и показал, что сама по себе земля не создает ренту. В качестве доказательства он приводит пример новых стран или колоний. Если в них земель больше, чем требуется для нужд населения, свободных земель сколько угодно, то даже высокоплодородные земли не дают никакой ренты. Рента, по мнению Рикардо, рождается от редкости хороших земель и необходимости прибегать к использованию относительно плохих.
Исходя из этого, Рикардо считал, что источником ренты являются дополнительные затраты труда при эксплуатации худших земель, которые формируют рыночные цены сельскохозяйственной продукции. Те же, кто эксплуатирует лучшие земли, несут меньшие издержки и в результате после реализации продукции имеют некий излишек, называемый дифференциальным (разностным) доходом. Этот доход при передаче его собственнику земли и принимает форму дифференциальной ренты.
Все это дало основание Д. Рикардо, а затем К. Марксу, который продолжил исследование земельной ренты, считать, что рента обязана своим происхождением не природе, а обществу.
Таким образом, по мнению К. Маркса, условие получения абсолютной ренты – ограниченность земли, причина – монополия частной собственности на землю, источник – труд наемных работников в сельском хозяйстве, присвоение осуществляется собственником земли. Условием получения дифференциальной ренты является разница в плодородии и местоположении земельных участков, причиной – монополия на землю как объект хозяйства, источником – так же труд наемных работников. По поводу присвоения дифференциальной ренты развертываются противоречия между собственником земли и ее арендатором, связанные с размерами дифференциальной платы и сроками аренды.
Для исследования абсолютной ренты предположим, что все земли имеют одинаковое качество, одинаково производительны.
Пересечение кривой спроса на землю dt с кривой предложения земли st характеризует равновесие на рынке земли.
Рис. 4. Чистая (абсолютная) рента
Re1 характеризует уровень ежемесячной ренты за единицу земельной площади. Прямоугольник 0Re1e1Qe – совокупную ренту за всю используемую в данном обществе землю. Рост спроса на продукты питания повысит ежемесячную ренту до Re2 или совокупную ренту до площади 0Re2e2Qe. В случае падения спроса на продовольствие рента за единицу используемой земли снизится до Re3, а вся величина абсолютной ренты уменьшится до 0Re3e3Qe. При спросе dt4 рента равна нулю.
Необходимость уплаты абсолютной земельной ренты собственнику земли ограничивает доступ к земле, служит своеобразным налогом, понижающим эффективность хозяйствования на земле. Когда фермеры приобретают землю, на которой ведут хозяйство, в собственность, происходит соединение земли как объекта хозяйства и как объекта частной собственности. Это открывает широкие возможности для долговременных вложений капитала и способствует развитию сельского хозяйства. Что, однако, не означает устранения абсолютной ренты.
Земли в действительности различаются по плодородию и местоположению, что, как было отмечено, является условием получения дифференциальной ренты.
Рассмотрим проблему на примере естественного плодородия почвы. Допустим, имеется земля трех видов: лучшая, средняя и худшая. При равных вложениях капитала и труда на одинаковых по размеру участках могут быть получены различные результаты. Это иллюстрирует следующий рисунок:
Рис. 5. Дифференциальная рента
Собственники лучшей земли за каждую единицу площади участка будут получать ежемесячную дифференциальную ренту R1, собственники средней – R2, собственники худшей – ее вообще не получат.
Аналогично получается дифференциальная рента по местоположению.
Однако плодородие может быть улучшено или ухудшено в результате хозяйствования на земле. К естественному плодородию добавится искусственное. Современная земля является результатом длительного процесса вложения капитала и труда. Дополнительные вложения капитала могут повысить производительность труда (или понизить). В случае, если добавочные вложения капитала приведут к росту эффективности производства, говорят о повышающейся дополнительной отдаче. В таком случае дифференциальная рента возрастает и может быть получена даже на худших участках.
5.3.4. Цена земли. Арендная плата
Допустим, что какой-то участок земли приносит ежегодно ренту R ден. ед. Для того чтобы определить цену этого участка, надо подсчитать альтернативную стоимость для собственника земли. Цена земли должна представлять сумму денег, положив которую в банк, бывший собственник земли получал бы аналогичный процент на вложенный капитал. Следовательно, цена земли Pt представляет собой дисконтированную стоимость будущей земельной ренты:
где 
– коэффициент дисконтирования.
Поскольку цена земли – это бессрочное вложение капитала, то n → ∞, а → 0, тогда
где R – годовая рента; i – рыночная ставка ссудного процента.
Однако рента составляет лишь часть суммы, которую арендатор платит земельному собственнику.
Арендная плата включает кроме ренты еще амортизацию на постройки и сооружения, которые находятся на земле, а также процент на вложенный капитал. Собственник земли должен возместить стоимость этих сооружений и получить процент на затраченный капитал.
Строительство зданий и сооружений на земле, затраты, связанные с улучшением плодородия, развитие инфраструктуры приводят к тому, что в составе арендной платы все большую долю составляют амортизация и процент на капитальные вложения – «рента разбухает».
Чем короче контракт, тем быстрее можно поднять арендную плату, мотивируя это улучшенными качествами земли или развитой инфраструктурой хозяйства. Поэтому арендаторы стремятся осуществить такие вложения, которые полностью окупятся за период аренды. Отсюда возникает противоположность интересов. Собственники земли стремятся сократить сроки аренды, а арендаторы – увеличить. Не случайно, что в Западной Европе сложилась традиция сдачи земли под постройки сроком на 99 лет. За этот период стоимость могла быть целиком списана, а само здание приходило в негодность.